&

1、成本的概念

成本是指為達到特定目的而發(fā)生或應發(fā)生的價值投入，它用貨幣單位來衡量

成本不僅是指產品成本，而且還反映各部門控制成本的成本

成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括在經營活動中，可能發(fā)生的預計成本以及變動成本

2、成本的主要內容有

①產品的成本產品的品質、質量

②時間的成本生產的速度、進度

③人力的成本管理人員多少和水平

④資金的成本資金的利息

⑤管理的成本管理的程度、精細度

⑥售后的成本

a.產品維修成本;產品質量問題

b.客戶關懷成本;活動、及對個別使用功能的改變

c.銷售承諾成本;向購房客戶不當承諾

d.開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題

3.成本管理

成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益----提升價值

成本管理的基本內容----合理確定成本與有效控制成本

成本管理是通過管理活動，保證達到組織既定成本目標的過程;或是在一定的約束條件下，為達到既定成本目標采取的一系列有組織的活動

成本管理不是無休止的研究過去的錯誤、而是集中注意現(xiàn)在的經營活動，尤其是將來的經營活動，以保證通過有效的方法實現(xiàn)既定成本目標

組織的各機構聯(lián)系起來成本才能得到控制(全員成本)，成本的管理能力受到管理職權和時間影響

4.建筑產品的特殊性

①固定性

②多樣性

③體積龐大

④生產期長

5.建筑產品造價的特點

①單件性：相同的設計擺放的位置改變造價不一樣

②分部組合：基礎、結構、砌體、裝修、門窗……

③多次性：投資估算、設計概算、施工圖預算、合同價、結算價、決算價

房地產成本管理的行業(yè)特征----單件性、復雜性與多次性

6.影響成本的因素

項目總推進項目開發(fā)銷售要訣

7.成本管理的宗旨與目標

宗旨：以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。

目標：建立目標成本管理為導向的成本管理體系

8.成本管理思路

準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結算

9.成本管理的基本方法……目標管理

a.目標管理的內容……目標的確定與控制兩方面

b.目標確定的依據(jù)……經驗數(shù)據(jù)庫、市場調研、產品把握

c.實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段……信息化

d.目標管理的過程— PDCA循環(huán)

10.成本動態(tài)控制過程PDCA循環(huán)